Профилактика земельных правонарушений - основа безопасности инвестиций.

В последние годы на государственном уровне ведется последовательная работа над формированием, уточнением и внесением в единый информационный ресурс - Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах разного рода территориальных объектов: земельных участков, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, населенных пунктов, лесничеств, особо охраняемых природных территорий и др. Такая работа должна обеспечить достоверность данных о границах как частного, так и публичного имущества, так и действующих в отношении такого имущества правовых режимов; и, как следствие, - стабильность в гражданском обороте недвижимости, прозрачность и эффективность в управлении территорией.

Однако на сегодняшний день первые итоги данной работы выливаются в появление значительного количества споров о границах: собственников земельных участков между собой, собственников земельных участков с государством, различных публично-правовых образований или органов власти между собой. Иногда конфликты достигают такой остроты, что приходится прибегать к законодательным инструментам. Совсем недавно гордиев узел споров между собственниками земельных участков и государственным лесным фондом был разрублен Законом о «Лесной амнистии» (Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ). В последнее время серьезный общественный резонанс вызван новой актуальной темой – волной исков, направленных на защиту особо охраняемых природных территорий. Серьезная ситуация складывается и в связи с оспариванием генеральных планов, которыми установлены границы населенных пунктов.

Критическое значение при разрешении судами споров данной категории приобретают экспертизы по вопросам межевания территорий. При этом землеустройство, геодезия и картография являются одними из самых стремительно развивающихся и наукоемких отраслей, в нюансах которых судьи, адвокаты, юристы-представители зачастую не имеют возможности разобраться самостоятельно.

Доступные лицам, участвующим в деле, процессуальные средства опровержения выводов судебной экспертизы по факту оказываются неэффективными, а исход спора - предрешенным выбором эксперта. Некачественное, а иногда и заведомо ложное экспертное заключение, отсутствие в деле какого-либо иного квалифицированного экспертного мнения может стать источником принятия неправосудного, неправильного судебного решения. Оспорить такой акт в суде апелляционной или кассационной инстанции на практике крайне сложно. А выводы, положенные в основу устоявшего в вышестоящих судебных инстанциях судебного решения, становятся незыблемыми, затрагивая огромное количество людей, не участвовавших в конкретном судебном процессе. Времени на исправление ситуации лицу, втянутому в судебные тяжбы, для принятия адекватных мер зачастую недостаточно. Подобную ситуацию мы видим в результате споров о границах памятника всемирного природного наследия ЮНЕСКО – озера Байкал, границах Прибайкальского национального парка и др.

Во избежание необоснованных финансовых вложений, рисков привлечения к административной и даже, в некоторых случаях, к уголовной ответственности, видится актуальным заблаговременное обращение владельцев объектов недвижимости, а также лиц, которые намереваются приобрести права на них, за квалифицированной помощью к экспертам в области землеустройства, геодезии и картографии, а также к юристам, специализирующимся на земельном и природоохранном законодательстве.

Первоочередной мерой финансово-правовой профилактики является анализ местоположения объекта недвижимости на предмет:

  • наличия или отсутствия пересечений границ исследуемого объекта с границами земель определенных категорий, сведения о которых не внесены в ЕГРН, но содержаться в иных информационных ресурсах;

  • расположения исследуемого объекта относительно границ территорий и зон, в отношении которых установлены специальные, в том числе, природоохранные ограничения;- на предмет соответствия законодательству полного цикла «правовой жизни» объекта, начиная с формирования земельного участка, его последующего предоставления, а также любой застройки (освоения) территории, включая анализ всех видов разрешительной документации.

В ходе проведения указанных работ исследуется имеющаяся документация, а также запрашивается необходимая дополнительная информация.

Во избежание ошибок, связанных с неправильным определением границ исследуемого объекта при его формировании, а также, при необходимости, территорий и зон, неправильное определение которых способно существенно повлиять на возможности использования исследуемого объекта и даже, в определенных случаях, поставить под угрозу существование зарегистрированного права на него, проводятся необходимые технические исследования.

На основании полученных данных в совокупности со сведениями правовой части документации юристы смогут сформировать полное и объективное правовое заключение, содержащее:

  • описание ограничений и финансовых и правовых рисков прав владельцев (потенциальных владельцев) исследуемых объектов;

  • описание пороков создания/формирования и последующего предоставления объектов недвижимости, существующих и возможных нарушений, связанных с освоением (предполагаемым освоением) территории;- рекомендации по устранению нарушений, минимизации финансовых и правовых рисков.

В условиях фрагментарности сведений ЕГРН, несопоставимости огромного массива данных о земле, хранящихся в информационных ресурсах всех уровней, очевидно, что профилактика земельных и природоохранных нарушений является личным делом каждого. Берегите себя и свою недвижимость!

Свяжитесь с нами по номеру 8 902 5 101 805
 или оставьте сообщение: